南京公司注冊(cè) > 名詞解釋 > 不動(dòng)產(chǎn)投資

名詞解釋

精選的名詞解釋 。

  

不動(dòng)產(chǎn)投資  

不動(dòng)產(chǎn)投資，是指投資者為了獲取預(yù)期不確定的效益而將一定的現(xiàn)金收入轉(zhuǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)行為。  

概述  

不動(dòng)產(chǎn)是指土地和土地上的定著物。包括各種建筑物，如房屋、橋梁、電視塔、地下排水設(shè)施、橋梁等等；生長(zhǎng)在土地上的各類植物，如樹(shù)木、農(nóng)作物、花草等，需要說(shuō)明的是，植物的果實(shí)尚未采摘、收割之前，  

樹(shù)木尚未砍伐之前，都是地上的定著物，屬于不動(dòng)產(chǎn)，一旦采摘、收割、砍伐下來(lái)，脫離了土地，則屬于動(dòng)產(chǎn)。  

特征  

1、不動(dòng)產(chǎn)投資的巨額性；  

2、不動(dòng)產(chǎn)投資的長(zhǎng)期性；  

3、不動(dòng)產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性（不確定性）；  

4、不動(dòng)產(chǎn)投資有較強(qiáng)的金融依賴性；  

5、不動(dòng)產(chǎn)投資有較強(qiáng)的專業(yè)性；  

6、不動(dòng)產(chǎn)投資的高度關(guān)聯(lián)性，  

7、不動(dòng)產(chǎn)投資的大眾化觀望性。  

投資形式  

1、按投資主體的不同，有國(guó)家投資、企業(yè)投資、個(gè)人投資；  

2、按投資方式不同，分為直接投資和間接投資；  

3、按投資項(xiàng)目不同，分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資。  

保險(xiǎn)公司  

保險(xiǎn)公司的不動(dòng)產(chǎn)投資是指保險(xiǎn)資金用于購(gòu)買土地、建筑物或修理住宅、商業(yè)建筑等投資。這里保險(xiǎn)公司所持有的不動(dòng)產(chǎn)可分為營(yíng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)與投資用不動(dòng)產(chǎn)兩類。  

1、不動(dòng)產(chǎn)投資的意義：保證長(zhǎng)期安全收益；通貨膨脹的回避；實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)投資的社會(huì)性。  

2、不動(dòng)產(chǎn)投資過(guò)程：取得土地審核；建筑計(jì)劃的測(cè)定與工程承包；保險(xiǎn)公司的管理。  

信托  

概述  

不動(dòng)產(chǎn)投資信托指的是受托機(jī)構(gòu)以公開(kāi)募集或私募方式，交付受益證券，募集一筆資金，再投資不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)有價(jià)證券等，也就是“先有錢，再投資不動(dòng)產(chǎn)”的型式。  

在不動(dòng)產(chǎn)投資信托中，投資者以購(gòu)買信托法上產(chǎn)權(quán)證書(shū)的方式將資金交給受托人，從而取得受益人地位；受托人有權(quán)將該資金用于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，并須將不動(dòng)產(chǎn)收益分配給投資的受益人。  

不動(dòng)產(chǎn)投資信托常常被投資者作為減少納稅或延緩納稅的手段。  

組織形式  

（一）公司  

美國(guó)1960年立法規(guī)定了兩種組織形式，即非法人信托和非法人組織（UnincorporatedTrustorUnincorporatedAssociation）。直到《1976年稅制改革法》（Ta）（ReformActof1976）才允許設(shè)立公司型不動(dòng)產(chǎn)投資信托。  

其實(shí)，在1960年1月4日眾議院議員Keogh提出的法案中就已經(jīng)將公司納入不動(dòng)產(chǎn)投資信托的組織形式范圍。1960年立法將公司排除的原因有兩個(gè)。其一，當(dāng)時(shí)美國(guó)國(guó)會(huì)和財(cái)政部的主流觀點(diǎn)認(rèn)為如果允許設(shè)立公司型不動(dòng)產(chǎn)投資信托，會(huì)使得以不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為業(yè)務(wù)的公司逃稅。其二，不動(dòng)產(chǎn)投資信托立法的推動(dòng)者過(guò)去一直是通過(guò)商業(yè)信托的組織形式來(lái)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資，所以在是否允許設(shè)立公司型不動(dòng)產(chǎn)投資信托這一問(wèn)題上并不積極。從實(shí)踐來(lái)看，《國(guó)內(nèi)稅收法典》為不動(dòng)產(chǎn)投資信托規(guī)定的嚴(yán)格條件使得上述擔(dān)心沒(méi)有必要，并且不動(dòng)產(chǎn)投資信托也只能在承認(rèn)商業(yè)信托的州成立，不允許公司型也大大限制了不動(dòng)產(chǎn)投資信托的發(fā)展。《1976年稅制改革法》遂將公司納入組織形式范圍。  

結(jié)合上文關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)投資信托制度來(lái)源的分析，投資公司不僅有公司型也有信托型，商業(yè)信托也是具有公司特點(diǎn)的一種商業(yè)組織。不僅如此，作為投資公司繼受對(duì)象的英國(guó)投資信托，基本形式也是公司。因此，英美法這種不在嚴(yán)格意義上來(lái)使用“信托”一詞的背景，將公司納入其中是沒(méi)有任何障礙。  

（二）信托  

《國(guó)內(nèi)稅收法典》也不是在嚴(yán)格意義上來(lái)使用“信托”一詞。作為不動(dòng)產(chǎn)投資信托的組織形式，信托包括商業(yè)信托、特拉華式信托以及一些州的不動(dòng)產(chǎn)投資信托專門立法所規(guī)定的非法人信托。  

商業(yè)信托興起后，有許多州以制定法對(duì)商業(yè)信托進(jìn)行了改造。就其實(shí)質(zhì)來(lái)說(shuō)，所謂改造就是在一定程度上排除傳統(tǒng)信托法規(guī)則的適用。制定法對(duì)商業(yè)信托的改造始于1909年馬薩諸塞州的立法，除外尚有阿拉巴馬、肯塔基、亞利桑那等20個(gè)州對(duì)商業(yè)信托進(jìn)行了專門立法。在此可以將改造的內(nèi)容歸納為三個(gè)方面：首先，將商業(yè)信托界定為一種獨(dú)立的法律實(shí)體，比如商業(yè)信托有自己的名稱和獨(dú)立的訴訟地位，可以自己的名義簽訂合同等；或者就特定事項(xiàng)，比如起訴、應(yīng)訴，承認(rèn)其為獨(dú)立法律實(shí)體。其次，要求將信托文書(shū)副本登記備案，但登記備案并不是商業(yè)信托的成立要件，仍然是基于信托文書(shū)而成立。再次，以信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)受托人管理財(cái)產(chǎn)過(guò)程中所產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任或合同責(zé)任，并且直接免除受益人的責(zé)任。  

所謂特拉華式法定信托是指以特拉華州法定信托法（DelawareStatutoryTrustAct）為代表的州制定法對(duì)商業(yè)信托改造的產(chǎn)物。此類制定法還包括懷俄明、康涅狄格、馬里蘭、南達(dá)科他、弗吉尼亞、內(nèi)華達(dá)和新罕布什爾等州以“法定信托”、“商業(yè)信托”或“投資信托”命名的立法。這些制定法的改造主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：首先，信托文書(shū)可以賦予受益人直接控制法定信托的權(quán)利。比如受益人可以向受托人或其他人發(fā)出管理方面的指示，可以召開(kāi)會(huì)議就任何事項(xiàng)進(jìn)行表決。這是商業(yè)信托和法定信托最根本的區(qū)別。其次，成立法定信托需要向本州州務(wù)卿辦公室提交一份信托證書(shū)，法定信托自提交信托證書(shū)之日或者在信托文書(shū)中指定的晚于提交之日的日期。這也改變了商業(yè)信托基于信托文書(shū)而成立的傳統(tǒng)。  

所謂非法人信托是指有些州在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資信托的專門立法中規(guī)定的一種組織形式。這些州包括阿拉巴馬州、加利福尼亞州、路易斯安那州、馬里蘭州、北達(dá)科達(dá)州、俄亥俄州、得克薩斯州、猶他州等。其中阿拉巴馬州和俄亥俄州既有對(duì)商業(yè)信托的立法，也有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資信托的立法。對(duì)阿拉巴馬州和俄亥俄州來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)投資信托要想獲得該州的承認(rèn)必須符合其專門立法。但是即便是不符合其專門立法規(guī)定的商業(yè)信托，如果符合《國(guó)內(nèi)稅收法典》規(guī)定的條件，也不應(yīng)當(dāng)影響該商業(yè)信托獲得不動(dòng)產(chǎn)投資信托的法律地位。從這些州的專門立法來(lái)看，非法人信托也是基于信托文書(shū)按照信托架構(gòu)成立的，并且也都帶有公司的特點(diǎn)。雖然各州專門立法的具體規(guī)定不盡相同，但是一般包括如下內(nèi)容：能以非法人信托的名義起訴和應(yīng)訴、簽訂合同、處分財(cái)產(chǎn)；以信托財(cái)產(chǎn)對(duì)非法人信托的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，受益人承擔(dān)有限責(zé)任，受托人不承擔(dān)責(zé)任；發(fā)行可轉(zhuǎn)讓的受益憑證等。因此，非法人信托也不是傳統(tǒng)意義上的信托，而是和商業(yè)信托、特拉華式信托相似的商業(yè)組織。  

（三）非法人組織  

《國(guó)內(nèi)稅收法典》也將非法人組織列為不動(dòng)產(chǎn)投資信托的組織形式。但是該法沒(méi)有明確界定何謂非法人組織。在美國(guó)，合伙不是聯(lián)邦所得稅的納稅主體，而該法典所稱非法人組織卻本應(yīng)和公司一樣繳納聯(lián)邦所得稅。否則也談不上稅收優(yōu)惠了。因此，合伙不屬于《國(guó)內(nèi)稅收法典》所稱非法人組織。有限合伙也不是聯(lián)邦所得稅的納稅主體，不應(yīng)包括在內(nèi)。到目前為止，美國(guó)還沒(méi)有非法人組織型的不動(dòng)產(chǎn)投資信托。  

消極屬性  

（一）涵義  

所謂不動(dòng)產(chǎn)投資信托的消極屬性，是指其以股息形式向股東或受益人分配的收入，應(yīng)是以不動(dòng)產(chǎn)租金和不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款利息等消極收入為主體，并且不能從不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售以及飯店、賓館的經(jīng)營(yíng)等以提供服務(wù)為基礎(chǔ)的業(yè)務(wù)中獲得收入。不動(dòng)產(chǎn)投資信托的消極屬性是從1960年立法開(kāi)始就強(qiáng)調(diào)的一個(gè)基本理念。規(guī)定這一屬性的原因有兩個(gè)。首先，不動(dòng)產(chǎn)投資信托立法的推動(dòng)者，將當(dāng)時(shí)已經(jīng)給予投資公司的稅收優(yōu)惠，適用于不動(dòng)產(chǎn)投資信托。這些推動(dòng)者認(rèn)為投資公司僅僅進(jìn)行消極投資活動(dòng)而不涉獵積極業(yè)務(wù)，其收入主要是股息和利息。既然如此，不動(dòng)產(chǎn)投資信托的收入也應(yīng)以消極收入為主。其次，美國(guó)國(guó)會(huì)擔(dān)心如果允許不動(dòng)產(chǎn)投資信托參與積極業(yè)務(wù)，會(huì)使一般的公司也以不動(dòng)產(chǎn)投資信托為借口逃稅。比如，如果允許不動(dòng)產(chǎn)投資信托參與積極業(yè)務(wù)，通用汽車公司就會(huì)以其投資于汽車并將收入分配給股東為由，主張就其分配給股東的股息不應(yīng)繳納所得稅。  

（二）實(shí)現(xiàn)  

為了實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)投資信托的消極屬性，《國(guó)內(nèi)稅收法典》從兩個(gè)方面對(duì)其進(jìn)行了規(guī)定。首先，限制不動(dòng)產(chǎn)投資信托收入的來(lái)源。比如直接或間接來(lái)自經(jīng)營(yíng)和管理不動(dòng)產(chǎn)收入被排除在外；明確界定某些收入不能歸人“不動(dòng)產(chǎn)租金”的范圍等。其此，規(guī)定了獨(dú)立承包商（IndependentContractor）制度。即在權(quán)益型不動(dòng)產(chǎn)投資信托中，應(yīng)由獨(dú)立承包商向承租人提供與不動(dòng)產(chǎn)租賃有關(guān)的服務(wù)，而不能由不動(dòng)產(chǎn)投資信托提供。1960年立法法毫無(wú)例外地規(guī)定向承租人提供的所有服務(wù)均由獨(dú)立承包商來(lái)完成，以嚴(yán)守不動(dòng)產(chǎn)投資信托的消極屬性。但實(shí)踐中人們認(rèn)為該規(guī)定過(guò)于嚴(yán)格，并且積極業(yè)務(wù)和消極投資的界限并不明確，因而對(duì)這一規(guī)定提出批評(píng)?；诖?，國(guó)會(huì)在堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)投資信托消極屬性的前提下，開(kāi)始對(duì)上述規(guī)定予以緩和。比如1976年《稅制改革法》允許不動(dòng)產(chǎn)投資信托可以向承租人提供與出租不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的常規(guī)服務(wù)，但對(duì)什么是常規(guī)服務(wù)并沒(méi)有界定。美國(guó)財(cái)政部曾對(duì)一些不動(dòng)產(chǎn)投資信托做出特別裁定，其中指明了獲許的服務(wù)項(xiàng)目，諸如租賃事宜（要約邀請(qǐng)、租賃合同談判、收取租金等）、不動(dòng)產(chǎn)的維護(hù)（包括建筑物、配套設(shè)施、預(yù)警系統(tǒng)、共有部分、專有部分等）、水電暖等的供應(yīng)、安全保衛(wèi)以及自動(dòng)售貨機(jī)等。1999年《不動(dòng)產(chǎn)投資信托現(xiàn)代化法》（REITModernizationAct）允許由不動(dòng)產(chǎn)投資信托的應(yīng)稅子公司向不動(dòng)產(chǎn)投資信托的承租人提供服務(wù)。  

類型  

（一）不動(dòng)產(chǎn)投資信托的一般類型  

權(quán)益型（EquityREIT）、抵押型（MortgageREIT）和混合型（HybridREIT）。  

權(quán)益型不動(dòng)產(chǎn)投資信托持有收益型的不動(dòng)產(chǎn)，諸如公寓樓、購(gòu)物中心、停車場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等；  

抵押型不動(dòng)產(chǎn)投資信托持有不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)。  

混合型不動(dòng)產(chǎn)投資信托是前兩種類型的結(jié)合。  

美國(guó)以外的其他國(guó)家或地區(qū)，以權(quán)益型不動(dòng)產(chǎn)投資信托為主，并且將其歸入不動(dòng)產(chǎn)證券化的一種形式。  

（二）不動(dòng)產(chǎn)投資信托的特殊類型  

1、傘形合伙不動(dòng)產(chǎn)投資信托和嫁接不動(dòng)產(chǎn)投資信托；  

2、合股式不動(dòng)產(chǎn)投資信托和紙夾式不動(dòng)產(chǎn)投資信托。  

（三）不動(dòng)產(chǎn)的表現(xiàn)形式  

1、房子  

2、耕地，山林  

3、機(jī)器  

主要體現(xiàn)在房子，因?yàn)楝F(xiàn)在耳熟能詳?shù)木褪悄巢粍?dòng)產(chǎn)，主要是指房產(chǎn)。  

營(yíng)業(yè)稅處理  

國(guó)稅發(fā)[1993(149)號(hào)]文件通知規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征稅。  

《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式(如對(duì)外投資)將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)首先簽訂書(shū)面合同，然后到房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。  

單位以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)換取被投資企業(yè)的股權(quán)，投資方可以按照其在被投資企業(yè)所占的股份享有權(quán)益或承擔(dān)責(zé)任。投資后，被投資方享有房產(chǎn)的所有權(quán)，即享有該房產(chǎn)占有、使用、收益和處分的四項(xiàng)權(quán)利。從財(cái)務(wù)處理的角度來(lái)看，投資后，投資方賬面的不動(dòng)產(chǎn)即“消失”，而由被投資方按照“接受投資的固定資產(chǎn)”的計(jì)價(jià)原則確認(rèn)該項(xiàng)固定資產(chǎn)，并可按規(guī)定提取折舊”。投資當(dāng)時(shí)沒(méi)有收益產(chǎn)生，所以，稅法規(guī)定以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)，不征營(yíng)業(yè)稅是有道理的。  

國(guó)稅發(fā)[1993(149)號(hào)]文件規(guī)定，單位以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外捐贈(zèng)，應(yīng)視同銷售征收營(yíng)業(yè)稅。  

契稅法[財(cái)農(nóng)稅字(1991)38號(hào)]文件規(guī)定，以房產(chǎn)作價(jià)投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，應(yīng)視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受方繳納契稅。納稅人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。  

國(guó)稅發(fā)[2000(118)號(hào)]文件規(guī)定，企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并接規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資，在投資環(huán)節(jié)“視同銷售”征收企業(yè)所得稅，卻不“視同銷售”征收營(yíng)業(yè)稅。  

按照現(xiàn)行稅法的規(guī)定，除金融部門轉(zhuǎn)讓股票(金融商品)征收營(yíng)業(yè)稅外，其他股權(quán)轉(zhuǎn)讓均不征收營(yíng)業(yè)稅，但對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資換取的股權(quán)在轉(zhuǎn)讓時(shí)征收營(yíng)業(yè)稅。  

[案例]  

[案情說(shuō)明]登福實(shí)業(yè)股份有限公司2001年2月18日以固定資產(chǎn)--一棟大廈向福州電子工業(yè)有限公司投資，初始投資成本為3500萬(wàn)元，采用成本法核算。2002年10月18日，登福實(shí)業(yè)股份有限公司出售該項(xiàng)投資給福安百特機(jī)械制造有限公司，出售所得價(jià)款4500萬(wàn)元。登福實(shí)業(yè)股份有限公司該項(xiàng)投資未計(jì)提減值準(zhǔn)備。  

[要求解答]登福實(shí)業(yè)股份有限公司2002年10月18日的賬務(wù)處理。  

[法律依據(jù)]《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、國(guó)稅發(fā)[1993(149)號(hào)]文件。  

[會(huì)計(jì)處理]登福實(shí)業(yè)股份有限公司2002年10月18日的賬務(wù)處理如下：  

計(jì)算登福實(shí)業(yè)股份有限公司2002年10月18日應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為：  

45000000×5%=2250000元。  

登福實(shí)業(yè)股份有限公司2002年10月18日的會(huì)計(jì)處理如下(不考慮營(yíng)業(yè)稅以外的稅費(fèi))：  

借：銀行存款45000000  

貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資--C企業(yè)35000000  

投資收益--股權(quán)出售收益10000000  

借：投資收益--股權(quán)出售收益2250000  

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅2250000

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許可辦理：食品經(jīng)營(yíng)許可證、餐飲許可證、道路運(yùn)輸許可證、進(jìn)出口許可證、?；吩S可證、人力資源證、勞務(wù)派遣許可證等前置許可證或者后置許可證許可證代辦服務(wù)。

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小編還為你精選準(zhǔn)備了注冊(cè)公司需要的【經(jīng)營(yíng)范圍】說(shuō)明：

1、經(jīng)營(yíng)范圍主行業(yè)要和公司主體性質(zhì)一致，且必須寫(xiě)在第一條。

舉例1：如果公司南京xxxx生物科技有限公司，那么你第一條就需要寫(xiě)：從事生物技術(shù)的研發(fā)與開(kāi)發(fā)；

舉例2：如果公司南京xxxx物流有限公司，那么你第一條就需要寫(xiě)：國(guó)內(nèi)物流運(yùn)輸代理、物流配送系統(tǒng)的技術(shù)開(kāi)發(fā)；

舉例3：如果公司南京xxxx進(jìn)出口有限公司，那么你第一條就需要寫(xiě)：貨物進(jìn)出口、技術(shù)進(jìn)出口；

2、自第二條開(kāi)始，你可以寫(xiě)一些與主要行業(yè)相關(guān)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍；

如：進(jìn)出口公司，可以增加一些五金銷售、日用百貨銷售、工藝品銷售、塑料制品銷售等。

3、除了上述的經(jīng)營(yíng)范圍外，小編準(zhǔn)備了更多《經(jīng)營(yíng)范圍大全》

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