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名詞解釋

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所有權(quán)

所有權(quán)是所有人依法對(duì)自己財(cái)產(chǎn)所享有的占有，使用，收益和處分的權(quán)利。是對(duì)生產(chǎn)勞動(dòng)的目的，對(duì)象，手段，方法和結(jié)果的支配力量，它是一種財(cái)產(chǎn)權(quán),所以又稱財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。所有權(quán)是物權(quán)中最重要也最完全的一種權(quán)利，具有絕對(duì)性、排他性、永續(xù)性三個(gè)特征，具體內(nèi)容包括占有、使用、收益、處置等四項(xiàng)權(quán)利。產(chǎn)權(quán)和所有權(quán)的區(qū)別是：產(chǎn)權(quán)是一個(gè)較大的概念，產(chǎn)權(quán)包括所有權(quán)。房地產(chǎn)所有權(quán)只是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中主要的一種。  

特征  

所有權(quán)具有以下的特征：  

第一，所有權(quán)是絕對(duì)權(quán)。所有權(quán)不需要他人的積極行為，只要他人不加干預(yù)，所有人自己便能實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。所有權(quán)關(guān)系的義務(wù)主體是所有權(quán)人以外的一切人，其所負(fù)的義務(wù)是不得非法干預(yù)所有權(quán)人行使其權(quán)利，是一種特定的不作為義務(wù)。  

第二，所有權(quán)具有排他性。所有權(quán)屬于物權(quán)，具有排他的性質(zhì)。所有權(quán)人有權(quán)排除他人對(duì)于其行使權(quán)力的干涉，并且同一物上只能存在一個(gè)所有權(quán)，而不能并存兩個(gè)以上的所有權(quán)。當(dāng)然，所有權(quán)的排他性并不是絕對(duì)的，現(xiàn)代各國(guó)法律的所有權(quán)有不同程度的限制。  

第三，所有權(quán)是最完全的物權(quán)。所有權(quán)是所有人對(duì)于其所有物進(jìn)行一般的、全面的支配，內(nèi)容最全面、最充分的物權(quán)，它不僅包括對(duì)于物的占有、使用、收益，還包括了對(duì)于物的最終處分權(quán)。所有權(quán)作為最完全的物權(quán)，是他物權(quán)的源泉。與之相比較，建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等他物權(quán)，僅僅是就占有、使用、收益某一方面的對(duì)于物的直接支配的權(quán)利，只是享有所有權(quán)的部分權(quán)能。  

第四，所有權(quán)具有彈力性。所有人在其所有物上為他人設(shè)定地役權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)利，雖然占有、適用、收益甚至處分權(quán)都能與所有人發(fā)生全部或者部分的分離，但只要沒有發(fā)生使所有權(quán)消滅的法律事實(shí)（如轉(zhuǎn)讓、所有物滅失），所有人仍然保持著對(duì)于其財(cái)產(chǎn)的支配權(quán)，所有權(quán)并不消滅。當(dāng)所有物上設(shè)定的其他權(quán)利消滅，所有權(quán)的負(fù)擔(dān)除去的時(shí)候，所有權(quán)仍然恢復(fù)其圓滿的狀態(tài)，即分離出去的權(quán)能仍然復(fù)歸于所有權(quán)人，這稱為所有權(quán)的彈力性。  

第五，所有權(quán)具有永久性。這是指所有權(quán)的存在不能預(yù)定其存續(xù)期間。例如，當(dāng)事人不能約定所有權(quán)只有5年期限，過此期限則所有權(quán)消滅。當(dāng)事人對(duì)所有權(quán)存續(xù)期間的約定是無效的。[1]  

第六，所有權(quán)具有觀念性。觀念性，是指近代以來，所有權(quán)的存在已具觀念化，即所有人不以對(duì)所有物的現(xiàn)實(shí)支配為必要，發(fā)生了重要的從所有到占有“所有人支配觀念”的轉(zhuǎn)化——把所有權(quán)行使帶來的利益看得比所有物的控制更為重要的觀念，比過去任何時(shí)候都要強(qiáng)烈，屬于“所有人實(shí)現(xiàn)利益觀念”的范疇。  

第七，所有權(quán)具有平等性。所有權(quán)作為私權(quán)，其法律地位應(yīng)當(dāng)無差別給予保護(hù)的物權(quán)屬性。在我國(guó)《物權(quán)法》第3條、第4條的規(guī)定，體現(xiàn)了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的所有權(quán)平等原則。  

取得  

所有權(quán)的取得：  

(一)原始取得和繼受取得  

所有權(quán)的取得方式，按照是否以他人所有權(quán)為前提，分為原始取得和繼受取得。  

1．原始取得  

原始取得是指非依他人既存的權(quán)利而是基于法律規(guī)定直接取得所有權(quán)，包括先占、生產(chǎn)、收益利息、添附、無主物和罰沒物的法定歸屬、動(dòng)產(chǎn)的善意取得、沒收等方式。  

2．繼受取得  

繼受取得是指基于他人既存的權(quán)利而取得所有權(quán)，其方式主要是法律行為。  

(二)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得  

1．依法律行為而取得  

(1)雙方法律行為(如基于買賣合同、贈(zèng)與合同、互易合同而為的變更“登記”)  

(2)單方法律行為(如受遺贈(zèng))  

2．依法律行為以外的事實(shí)而取得，如繼承、建造(如房屋的建造、圍海造田)、法院判決、強(qiáng)制執(zhí)行以及公用征收、沒收等行政行為。  

(三)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得  

1．依法律行為而取得  

(1)雙方法律行為(如基于買賣合同、贈(zèng)與合同、互易合同而為的“交付”)  

(2)單方法律行為(如受遺贈(zèng))  

2．依法律行為以外的事實(shí)而取得所有權(quán)  

(1)繼承，包括遺囑繼承和法定繼承  

(2)法院判決、強(qiáng)制執(zhí)行  

(3)公用征收、沒收、罰款  

(4)收取孳息  

除法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定外，利息所有權(quán)一般由原物所有權(quán)人取得;但所有權(quán)與用益物權(quán)分離的應(yīng)由用益物權(quán)人取得。  

(5)所有權(quán)人不明的埋藏物、隱藏物  

所有權(quán)人不明的埋藏物、隱藏物，自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起6個(gè)月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國(guó)家所有。(2010年)  

(6)無人認(rèn)領(lǐng)的遺失物、漂流物、失散的飼養(yǎng)動(dòng)物  

無人認(rèn)領(lǐng)的遺失物、漂流物、失散的飼養(yǎng)動(dòng)物，自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起6個(gè)月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國(guó)家所有。  

(7)無人繼承的遺產(chǎn)  

無人繼承又無人受遺贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)歸國(guó)家所有;死者生前是集體所有制組織成員的，歸集體組織所有。  

(8)先占  

先占是指以所有的意思，占有“無主動(dòng)產(chǎn)”而取得其所有權(quán)的法律事實(shí)。  

(9)添附  

①附合  

②混合  

混合而成的新物，由原物價(jià)值較大的一方取得所有權(quán);若原物價(jià)值相當(dāng)，則發(fā)生共有。  

③加工  

加工物所有權(quán)的歸屬，按照加工所生成的新價(jià)值是否大于原物價(jià)值而定：大于者，由加工人取得;否則，由原物所有人取得。  

(10)善意取得  

①受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的。  

②以合理的價(jià)格受讓。  

③轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。[2]  

理論解釋  

所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分的權(quán)利，所有權(quán)是一種最充分的權(quán)利，是一種絕對(duì)的權(quán)利。  

所有權(quán)（ownership）是人類社會(huì)特有的一種制度。一個(gè)民族如果不知所有權(quán)為何物，或在其制度安排中僅給予所有權(quán)以次要地位，而且如果它認(rèn)為，“我的和你的”（meumandtuum）只不過意味著“當(dāng)下你我所持有的”，這個(gè)民族生活就生活在一個(gè)與的世界不同的世界里。但是為了弄明白他們的世界為什么會(huì)不一樣，為了評(píng)價(jià)以“公共管理”取代“所有權(quán)”的這一模糊設(shè)想或所有權(quán)在20世紀(jì)重要性已下降、特征已發(fā)生變化這一的模糊要求的可能合理性，首先要對(duì)“所有權(quán)是什么”有一個(gè)清晰的理概念。  

所有權(quán)所內(nèi)涵的標(biāo)準(zhǔn)的附屬于財(cái)產(chǎn)的要件權(quán)利義務(wù)（incidents），即：通常情況下，適用于特定成熟法律制度所承認(rèn)的、對(duì)某物具有成熟的法律制度所承認(rèn)的最大利益之人所享有的法律權(quán)利、義務(wù)，以及或其他附屬于財(cái)產(chǎn)的權(quán)利義務(wù)要件。這樣做也就是要分析所有權(quán)的概念；指的是“完全的”個(gè)人所有權(quán)這一的“自由主義”的概念，而不是其它他受到更多限制的觀概念，盡管，在某些場(chǎng)合下，它們亦可叫做所有權(quán)。  

其次，法律制度為決定“誰(shuí)擁有某物”所采用的規(guī)則的種類以及，在多個(gè)主體都對(duì)主張對(duì)某物享有均有要求權(quán)利的情況下，誰(shuí)享有優(yōu)先權(quán)的問題。  

再次，分割所有權(quán)（splitownership）的情形，在這里，標(biāo)準(zhǔn)的附屬于財(cái)產(chǎn)的權(quán)利義務(wù)要件由兩個(gè)或多個(gè)主體分割所有。  

最后，分析社會(huì)利益對(duì)所有權(quán)所作的限制，以及所有權(quán)與公共管理之間的關(guān)系。這種論述順序具有如下優(yōu)點(diǎn)：只要描述了完全所有權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)情形，它的變體和或可能的替換形式，就會(huì)通過對(duì)比，顯得更為清晰，也更易于理解和評(píng)價(jià)。  

另外，這種處理也并不意味著提前臆斷了對(duì)私人所有權(quán)應(yīng)擴(kuò)張至何種程度以及公共利益應(yīng)對(duì)它作何種程度的修正這一下述問題作了預(yù)先判斷。即：私人所有權(quán)應(yīng)擴(kuò)張至何種程度？公共利益應(yīng)對(duì)它作何種程度的修正？這些一問題盡管不屬于論述范圍，但也只有在對(duì)所有權(quán)觀念做了足夠的分析后，才能真正理解。  

權(quán)能  

積極權(quán)能  

所有權(quán)的權(quán)能是指所有人為利用所有物以實(shí)現(xiàn)其對(duì)所有物的獨(dú)占利益，而于法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以采取的各種措施與手段。所有權(quán)的權(quán)能包括占有、使用、收益和處分。  

1．占有權(quán)能：對(duì)所有物加以實(shí)際管領(lǐng)或控制的權(quán)利。占有權(quán)與所有人發(fā)生分離。占有權(quán)與占有是兩個(gè)不同的概念。民法上的占有是指主體對(duì)物的實(shí)際控制。占有本身只是一種事實(shí)而不是權(quán)利。  

2．使用權(quán)能：在不損毀所有物或改變其性質(zhì)的前提下，依照物的性能和用途加以利用的權(quán)利。使用權(quán)能也可以轉(zhuǎn)移給非所有人行使，并且使用權(quán)能僅適用于非消耗物。  

3．收益權(quán)能：收取所有物所生利息（孳息）的權(quán)利。收益權(quán)是與使用權(quán)有密切聯(lián)系的所有權(quán)權(quán)能，因?yàn)橥ǔＪ找媸鞘褂玫慕Y(jié)果，但使用權(quán)不能包括受益權(quán)。  

4．處分權(quán)能：對(duì)所有物依法予以處置的權(quán)利。處分包括事實(shí)上的處分和法律上的處分。處分權(quán)能是所有權(quán)內(nèi)容的核心和擁有所有權(quán)的根本標(biāo)志。其通常只能由所有人自己行使。  

所有權(quán)的限制  

民法和其他一些相關(guān)法律、法規(guī)對(duì)所有權(quán)進(jìn)行的限制主要表現(xiàn)為：  

（1）行使所有權(quán)不得違反法律規(guī)定。  

（2）行使所有權(quán)不得妨害他人的合法權(quán)益。  

（3）行使所有權(quán)時(shí)必須注意保護(hù)環(huán)境、自然資源和生態(tài)平衡。  

（4）根據(jù)公共利益的需要，國(guó)家可以依法對(duì)集體土地實(shí)行征用，或?qū)⑵渌?cái)產(chǎn)收歸國(guó)有。[3]  

自由主義  

若暫時(shí)將所有權(quán)定義為“某成熟法律制度所承認(rèn)的、對(duì)某物的最大可能利益”，則自然可得出結(jié)論：既然所有成熟的法律制度都承認(rèn)對(duì)“物”的“利益”的存在，那么在某種意義上，所有成熟的法律制度都有所有權(quán)的概念。確實(shí)，即使那些原始的制度，（如特羅伯利昂特島〔Trobriand〕的島民中存在的制度），也有一些規(guī)則，依照這些規(guī)則，某些人，（如獨(dú)木舟的“所有人”），對(duì)某些物品比任何其他人有更多的利益。  

對(duì)成熟法律制度而言，還可以得出一個(gè)更廣泛的主張，，即：在這些法律制度中，存有一些重要的附屬于財(cái)產(chǎn)的權(quán)利義務(wù)法律要件，它們是不同制度所共有的。若非如此，在純粹英語(yǔ)環(huán)境中所說的“他擁有那把雨傘”這句話，就和不同于作為法語(yǔ)“這把傘是他的（Ceparapluieestalui）”這句話的譯文的――“他擁有那把雨傘”有著不同的含義。但是，這兩句話含義是相同的。  

確實(shí)，在英國(guó)、法國(guó)、俄國(guó)、中國(guó)或其他人們?cè)敢馓峒暗娜魏维F(xiàn)代國(guó)家，“擁有”雨傘的人的地位都有著實(shí)質(zhì)的相似性。無論在哪里，在若沒有其他人對(duì)該物有利益，的在這種簡(jiǎn)單的、不復(fù)雜的情況下，“所有權(quán)人”都可以使用該物，或禁止他人使用該物，或都可以出借該物，或、出賣該物，或者隨意拋棄該物。但無論在哪里，他都不得用該物來戳鄰居的肋骨，或打破鄰居的花瓶。  

所有權(quán)，所有權(quán)（dominium）（拉丁語(yǔ)），財(cái)產(chǎn)權(quán)（propriété）（法語(yǔ)），所有權(quán)（Eigentum）（德語(yǔ)）及其他相似的用語(yǔ)，不僅代表特定法律制度下某人對(duì)某物的最大利益，而且代表超越特定制度而有共同特征的某類利益。因此，知道這些共同特征是什么，當(dāng)然肯定是很重要的。  

這些共同特征的重要性，只是想得出這樣一個(gè)結(jié)論：這些相似性事實(shí)上存在著，而且可以通過人類共同的需求和人類生活的共同條件得到解釋。若要說，這些特征在不同的成熟制度里都必定相同，或者說，這些特征的范圍及普遍存在性都證明了所謂的“普遍法學(xué)”是一種可敬的追求，則未免草率。  

這些說法也許確實(shí)是真的，只需要證說明下述結(jié)論就夠了：并非像某些作者所暗示的那樣，所有權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)的的附屬于財(cái)產(chǎn)的權(quán)利義務(wù)是以毫無規(guī)律的、不可預(yù)期的方式在標(biāo)準(zhǔn)要件，在各個(gè)制度間進(jìn)行變化的有著截然的不同，而且這種不同是毫無規(guī)律的、不可預(yù)期的；相反，所有權(quán)的的標(biāo)準(zhǔn)的附屬于財(cái)產(chǎn)的要件權(quán)利義務(wù)有保持，總保持恒定的傾向內(nèi)容，它們超越了時(shí)代和地域的差別。  

不應(yīng)該把這個(gè)命題與下列主張要求混為一談：即：一切制度均賦予所有權(quán)（完全的、自由主義意義上的所有權(quán)）以同等的重要性，或它們認(rèn)為相同的物都是可以擁有的。這個(gè)主張要求顯然是錯(cuò)誤的。例如，在蘇聯(lián)，一般說來，重要財(cái)產(chǎn)如土地、企  

物權(quán)法  

物權(quán)法  

業(yè)以及集體農(nóng)莊均不可以是“個(gè)人所有權(quán)”（自由主義意義上的所有權(quán)）的對(duì)象，而是“政府”或“集體”所有權(quán)的對(duì)象；這種所有權(quán)雖然與個(gè)人所有權(quán)也是相關(guān)的制度，但還是與個(gè)人所有權(quán)有所不同。  

在這個(gè)世界上，存在著“非流通”物，它不屬于私人所有權(quán)，但卻服從于國(guó)家或公共機(jī)構(gòu)的特殊管制，――這是一種古老的觀念，在現(xiàn)代大陸法中，它仍有著重要地位。  

另外，在中世紀(jì)早期的英國(guó)，土地似乎不能說是被“擁有”的，因?yàn)樵谀抢铮懻摰臉?biāo)準(zhǔn)權(quán)利義務(wù)在要件被地主與佃戶之間進(jìn)行了分割了，任何一方的地位，與擁有某物的典型情形之間，都不具有充分的相似性。  

中國(guó)十屆全國(guó)人大五次會(huì)議以高票通過了眾人矚目的物權(quán)法，“所有權(quán)為大”成為了人們熱議的一句話。于2007年10月1日起正式施行的物權(quán)法，從1993年啟動(dòng)物權(quán)法起草工作至今，歷時(shí)14年的時(shí)間，終于實(shí)現(xiàn)了大家“對(duì)私有財(cái)產(chǎn)給予平等保護(hù)”的美好愿望。  

2889名代表中2799人投下贊成票，物權(quán)法的高票通過并不讓人意外。隨著經(jīng)濟(jì)的高速、穩(wěn)定發(fā)展，保護(hù)個(gè)人合法私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯的呼聲日益高漲。特別是經(jīng)過此前兩年的熱議，“物權(quán)法出臺(tái)時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟”成為社會(huì)各界的普遍共識(shí)，并最終在2006年被納入全國(guó)人大立法計(jì)劃中。  

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。未辦理物權(quán)登記的，不影響當(dāng)事人之間訂立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同效力。此外，簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。  

同時(shí)，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。有了嚴(yán)格的物權(quán)登記規(guī)定，開發(fā)商想要“一房多賣”基本沒戲，而購(gòu)房者在產(chǎn)權(quán)登記的保護(hù)下，無疑將大大地避免私有財(cái)產(chǎn)受到侵害。而另一個(gè)細(xì)節(jié)就是，物權(quán)法中規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)額的比例收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定。  

小區(qū)停車位問題一直困擾著很多新建小區(qū)，開發(fā)商為了多  

所有權(quán)  

所有權(quán)  

賺取利潤(rùn)，將原本應(yīng)該滿足社區(qū)內(nèi)業(yè)主停車需要的車位出售或租賃給社區(qū)外的業(yè)主使用。對(duì)此，在物權(quán)法中，明確規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。  

同時(shí)還規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。對(duì)此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果開發(fā)商對(duì)業(yè)主共有的道路或車位進(jìn)行相關(guān)車位收費(fèi)，則必須在扣除必要的管理費(fèi)后，與全體業(yè)主共同分享利益。  

因?yàn)闃情g距過密、樓座布局不合理等原因造成建筑通風(fēng)、采光不良的新建住宅項(xiàng)目屢見不鮮。而造成這一現(xiàn)象的重要原因就是部分開發(fā)商為了謀取高利潤(rùn)、擅改規(guī)劃，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)樓座數(shù)增加、樓層數(shù)過高、密度過大。  

在此前景下，“陽(yáng)光權(quán)”這個(gè)聽上去有點(diǎn)新鮮的問題不斷出現(xiàn)在開發(fā)商和業(yè)主之間的糾紛事件中。因此，此次出臺(tái)的物權(quán)法中特別對(duì)相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照做出了明確規(guī)定，要求建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。同時(shí)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。法律、法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。  

盡管物業(yè)管理?xiàng)l例的出臺(tái)，使業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)中發(fā)揮的作用日益明顯，并成為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司或開發(fā)商解決糾紛的重要溝通橋梁，但由于業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利僅受行政條例保護(hù)，并未上升到法律高度，因此在處理和決定某些社區(qū)問題時(shí)常常出現(xiàn)雖有權(quán)利卻無力度的情況。對(duì)此，物權(quán)法明確規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。  

地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。而包括制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)等相關(guān)事項(xiàng)必須由業(yè)主共同決定。同時(shí)，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力；但當(dāng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益時(shí)，受侵害的業(yè)主也有權(quán)請(qǐng)求人民法院予以撤銷。  

與物權(quán)法一樣，呼吁盡快開征物業(yè)稅的聲音也是年年高漲。而穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅工作已經(jīng)是“十一五”期間國(guó)家稅務(wù)總局的重要工作之一。此前，業(yè)界對(duì)物業(yè)稅之所以遲遲不能開征的阻礙均歸于物權(quán)法出臺(tái)的一拖再拖。畢竟，物業(yè)稅的開征必須要以物權(quán)法出臺(tái)為前提，只有在所有權(quán)和與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)理清并納入法律框架后，物業(yè)稅的事實(shí)才有根本的法律依據(jù)。  

事實(shí)上，雖然物業(yè)稅由于相關(guān)配套政策的不完善而無法全面開征，但自2003年國(guó)家在出臺(tái)的《關(guān)于完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》[4]中提出，在條件具備的時(shí)候?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅的要求后，開征物業(yè)稅的步伐明顯加快。截止到2006年底，征收物業(yè)稅已經(jīng)在全國(guó)6個(gè)城市和地區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)，積累了一定的實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)。如此一來，物權(quán)法在正式施行似乎意味著物業(yè)稅開征已經(jīng)亮起“綠燈”。  

土地  

根據(jù)中國(guó)法律規(guī)定，土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓，但土地不得買賣，因此法律上不存在土地所有權(quán)的移轉(zhuǎn)問題，依法能夠移轉(zhuǎn)的不動(dòng)產(chǎn)主要是房屋。  

（1）國(guó)有土地可以依法確定給全民所有制單位或集體所有制單位使用。  

（2）國(guó)有土地和集體所有的土地可以依法確定給個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。  

（3）集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。  

一般來說，土地所有權(quán)屬于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的范疇。但是土地所有權(quán)相對(duì)于一般財(cái)產(chǎn)所有權(quán)而言有其特殊性，主要表現(xiàn)在：  

1．主體的特定性  

2．交易的禁止性  

3．權(quán)屬的穩(wěn)定性  

4．權(quán)能的分離性[5]  

房屋  

（一）房屋所有權(quán)  

房屋所有權(quán)應(yīng)從登記過戶手續(xù)辦理完畢時(shí)起移轉(zhuǎn)。當(dāng)事人辦理完登記過戶手續(xù)以后，如果房屋繼續(xù)由原所有人和第三人占有，則占有人仍負(fù)有交付房屋的義務(wù)。占有人超  

房屋所有權(quán)  

房屋所有權(quán)  

過規(guī)定期限不履行該義務(wù)的，視為非法侵犯他人的房屋所有權(quán)，所有人依法可對(duì)其提起訴訟或提出請(qǐng)求。  

（二）房屋（建筑物）的區(qū)分所有  

1．房屋所有權(quán)，有單獨(dú)的，也有共有的。單獨(dú)的房屋所有權(quán)，其效力當(dāng)然及于其所有的房屋的全部；而共有的房屋所有權(quán)，雖然從共有人內(nèi)部關(guān)系上來講，各個(gè)共有人或者是各自享其應(yīng)有部分的權(quán)利（按份共有），或者是平等地享有權(quán)利（共同共有），但從共有所有權(quán)的效力來說，仍然是及于共有房屋的全部。在房屋所有權(quán)中，還是一種既非單獨(dú)、又非共有的“區(qū)分所有”的情形，其所有權(quán)的效力范圍，有其獨(dú)特之處。  

區(qū)分所有是區(qū)分一建筑物的特定部分為其所有權(quán)的標(biāo)的，嚴(yán)格而言，這與物權(quán)的客體須為獨(dú)立物，以及一物一權(quán)主義原則不夠符合。但依社會(huì)觀念，一建筑物區(qū)分為若干部分，而各有該部分的所有權(quán)，應(yīng)為常有之事。而且這樣也不妨礙物權(quán)的公示，無害于交易的安全。  

基于物權(quán)客體的獨(dú)立性原則，區(qū)分所有的特定部分，須具備一定的條件，才可以為建筑物區(qū)分所有的客體。這些條件有：  

（1）須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構(gòu)造上，可以被區(qū)分而與建筑物其他部分隔離。  

（2）須具有使用上的獨(dú)立性，即建筑物被區(qū)分的各部分，可以為居注工作或其他的目的而使用  

法律規(guī)定  

對(duì)于公民及其他民事主體對(duì)那些財(cái)產(chǎn)可以取得所有權(quán)，事實(shí)上，我國(guó)對(duì)所有權(quán)權(quán)利主體有三類，即國(guó)家所有、集體所有和私人所有?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》并沒有明確的給予規(guī)定，《物權(quán)法》第五章只規(guī)定了屬于國(guó)家所有和集體所有的情形，其立法本意即是除了只能由國(guó)家和集體所有外，其余的財(cái)產(chǎn)公民皆可取得所有權(quán)。那么，哪些專屬于國(guó)家所有？哪些屬于集體所有？  

屬于國(guó)家所有的有  

1、礦藏、水流、海域；  

2、城市的土地，屬于國(guó)家所有，及法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；  

3、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外；  

4、法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的野生動(dòng)植物資源；  

5、無線電頻譜資源；  

6、法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的文物；  

7、國(guó)防資產(chǎn)、鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國(guó)家所有的。  

屬于集體所有的有  

1、法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；  

2、集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施；  

3、集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；  

4、集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。  

除了上述屬于國(guó)家所有的和集體所有的公民和其他民事主體不能取得所有權(quán)外，其余的公民均可以合法手段取得所有權(quán)。

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