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周我們談了溫州出現(xiàn)的土地到期續(xù)費，要補交購房款的三分之一，這讓很多人難以接受。而有人說這個問題深圳已經(jīng)解決了，那我們來看看深圳要怎么做?？此欠衲苷娴慕鉀Q這個棘手的問題？全國又能不能推廣？
上周我們談了溫州出現(xiàn)的土地到期續(xù)費，要補交購房款的三分之一，這讓很多人難以接受。當然要特別強調(diào)一下，溫州出現(xiàn)的這種情況是那種20年使用權(quán)的土地。所以可能補交的費用較高。而有人說這個問題深圳已經(jīng)解決了，那我們來看看深圳要怎么做。
深圳的地分幾種，居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。等。官員明確了，深圳的地不是行政無償劃撥，所以到期土地需要續(xù)期。同時明確，在該公告之日(一九九五年九月十八日)前已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的，其土地使用年期按以上規(guī)定，自出讓合同規(guī)定的起始日期推算、順延即可，不須另簽合同或換發(fā)《房地產(chǎn)證》，其中需變更產(chǎn)權(quán)的，在辦理變更產(chǎn)權(quán)手續(xù)時確認、順延。
那么怎么順延呢？其中一種延長方式就是補交地價簽訂土地出讓合同，在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期內(nèi)，補交地價數(shù)額為相應用途公告基準地價的35%。至于1995年以后的土地到期后怎么辦，人家說還在研究。
文件說的比較復雜，但其實解釋起來就一句話，1995年9月18日之前的國有土地，免費給你續(xù)約到50年或者70年，而這個日期之后的土地，再說吧！
這其實不是解決問題的態(tài)度，而是暫時混過去了，1995年的深圳是個什么水平，跟現(xiàn)在的深圳完全是兩個世界，而也沒多少房子是1995年以前蓋的，所以這是種息事寧人的做法，就是一種以不變應萬變的策略。先拖過去再說，而且這個政策也只能在深圳用，北京和上海這種歷史悠久的城市，是不敢給你續(xù)過去的。因為越是老的房子，地段越好，價格越高。
有人搬出了《物權(quán)法》，但物權(quán)法只說了自動續(xù)期，至于怎么續(xù)期按照什么標準續(xù)期，卻沒人提，但按照法律的公平原則，應該是要花錢的，否則以后開發(fā)商就拿20年的地，反正你也自動免費續(xù)，那我花那么多錢干什么。這對于已經(jīng)花了天價買房的人顯然不公平。那按什么交呢，如果按照溫州模式，用現(xiàn)在的地價去評估，那么很多人就要罵街了。相當于花了那么多錢，買的房，其實是租的。如果買的是二手房的話，這貸款剛還完，土地年限也就快到了。到了年頭還要重新租一遍，沒完沒了了?？隙ㄒ膊缓线m。
（至于說國家把房子收走，然后給你建筑物的補償，這純屬扯淡。給你在別的地方建一個安置房，交換你的土地更是扯淡中的扯淡。）
那該怎么辦呢？似乎按照土地出讓，然后續(xù)租的方式，怎么都不能讓大家滿意，其實這都是為了房產(chǎn)稅再打伏筆。
把產(chǎn)權(quán)給你，然后把租金變成稅，你拿到產(chǎn)權(quán)，但國家收了稅。換了個說法，心里就都好受了。但其實你出的錢是一樣的。這種土地出讓的方式，每過70年就得重新賣一次，對于當?shù)卣畞碚f，雖然前期收入可觀，但卻現(xiàn)金流不可持續(xù)，現(xiàn)在地賣的差不多了，老百姓的自有住房率也已經(jīng)超過9成，所以再賣地也賣不了幾年了，把之前的地再賣一遍，必然民怨極大。而且很難統(tǒng)一步調(diào)。所以，土地出讓問題，必須跟房產(chǎn)稅放在一起去解決。用房產(chǎn)稅替代土地出讓，變成每年穩(wěn)定的現(xiàn)金流，源源不斷的給政府貢獻收入。而把房子的產(chǎn)權(quán)徹底交個購房人，這在法律上也破除了產(chǎn)權(quán)的矛盾。
至于之前，花了土地出讓金的怎么辦，其實這個很好解決，按照房子的年限在房產(chǎn)稅上打折就可以了，相當于你買了一張通票，每個項目上就可以少交點或者不交，這樣下來之前買房的老百姓一看，房產(chǎn)稅打完折之后其實也交不了多少錢，民怨不大。而買新房的人雖然稅交的多，但購房的時候省下了土地成本，房價便宜了不少他們也愿意。都覺得很好的情況下，一個政策才會有利于推廣。大家還記得，當年油價跌到30美元以下的時候，順利出臺的成品油價格改革方案。大家都喊好，但等到油價回到100美元以上的時候，很多人發(fā)現(xiàn)，被騙了。而當油價再度下降到40美元以下的時候，卻加了無數(shù)次的消費稅進來。這讓油價變得越來越坑爹，但既然之前你同意了，現(xiàn)在這一切為時已晚。房產(chǎn)稅改革也會如此。溫水煮青蛙，才最有可能出臺。
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