筆者瀏覽案例庫時，看到新鮮出爐的《秦蘭鳳與林淑霞房屋買賣合同糾紛二審民事判決書》【案號：（2019）京02民終7527號】。這是一個非常滑稽的稅案，從法官到當(dāng)事人，沒有一個人懂稅，是一個地地道道的糊涂案。
根據(jù)判決書顯示，案件情況和法院觀點大概如下——注意哦，筆者提煉的都是判決書的原文描述，括號內(nèi)紅色字體是筆者的評論，大家仔細感受下：
【案情介紹及評注】
2019年4月17日，秦蘭鳳（出賣人）與林淑霞（買受人）在某中介公司的居間服務(wù)下，簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及《全款付款方式補充協(xié)議》，合同約定秦蘭鳳將某套房屋出賣給林淑霞，房屋總價款為309萬元，其中定金2萬元。合同簽訂后，林淑霞向秦蘭鳳支付定金2萬元。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)事項告知書中對交易房屋情況確認為房屋出售人名下唯一房產(chǎn)。在合同簽訂時，秦蘭鳳處于已婚狀態(tài)，其配偶為王延迎，買賣房屋并非秦蘭鳳與王延迎的唯一住房。
對于上述情況，林淑霞在一審審理過程中表示簽約時知情，且稱之所以在房屋信息中“是否滿五唯一”一項中“是”的一欄進行勾畫，是因為秦蘭鳳口頭承諾在之后合同履行過程中配合辦理離婚手續(xù)，以達到房屋“滿五唯一”的條件。在雙方合同履行過程中，秦蘭鳳與王延迎的婚姻關(guān)系一直存續(xù)，故在辦理房屋過戶手續(xù)中必將會產(chǎn)生額外的契稅。（這就納悶兒了：賣家是否滿五唯一，跟買家的契稅有一毛錢關(guān)系？）
一審審理期間，秦蘭鳳稱如因房屋達不到“滿五唯一”的條件將產(chǎn)生三、四十萬契稅，（看到這里有點明白了：房屋是否滿五唯一，影響的是賣家的個人所得稅，而不是買家的契稅，價值309萬元的房屋，也只有賣家的個人所得稅，才可能達到三四十萬）其會配合協(xié)助辦理離婚手續(xù)；但現(xiàn)在中介機構(gòu)告知其契稅只是一萬多元，（等等，這里又有問題了：價值309萬元的房屋，契稅怎么算也不會只是一萬多元啊，即使契稅按1%計算，也有三萬多元?。┕什辉皋k理離婚手續(xù)。林淑霞主張該筆契稅應(yīng)由秦蘭鳳負擔(dān)，秦蘭鳳則認為按照合同約定，所有的稅費應(yīng)由林淑霞負擔(dān)。雙方均不愿承擔(dān)上述契稅，故產(chǎn)生糾紛，合同無法繼續(xù)履行。（看到這里，大家應(yīng)該清楚了真正的爭議焦點：因為合同約定交易產(chǎn)生的所有稅費都由買家負擔(dān)，所以賣家應(yīng)交的幾十萬元個人所得稅，也應(yīng)由買家承擔(dān)，房屋是否滿五唯一，對于買家的影響是實實在在的三四十萬，且不論這個稅種的名字。賣方、買方和中介，只是把個人所得稅誤以為契稅了）
林淑霞向一審法院起訴請求：1、依法解除2019年4月17日我與秦蘭鳳在北京存房房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽署的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交版）》、《買賣定金協(xié)議書》、《全款付款方式補充協(xié)議》和《購房資格協(xié)議》；2、判令秦蘭鳳雙倍返還定金，共計4萬元；3、判令秦蘭鳳支付房屋買賣違約金61.8萬元（按照總價的20%計算）；4、賠償其他損失30900元（中介費），并判令秦蘭鳳承擔(dān)包含訴訟費在內(nèi)的一切相關(guān)費用，以上合計68.89萬元。（如果買家換個套路，除了雙倍返還定金和違約金不能同時主張之外，大部分訴求真有可能得到支持）
【一審法院觀點及評注】
一審法院認為，造成合同無法繼續(xù)履行的原因在于雙方對于因涉案房屋并非“滿五唯一”住房而產(chǎn)生的契稅的分擔(dān)產(chǎn)生分歧。（這算啥子分歧哦，實質(zhì)上是個人所得稅的分歧，那點兒契稅的影響微乎其微）
一審法院還認為，在合同簽訂之時，作為買賣雙方及居間方北京存房房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司均明知涉案房屋并非“滿五唯一”住房，但為了逃避國家征收的相關(guān)稅費，達成了在合同履行過程中由秦蘭鳳辦理離婚手續(xù)的方式使涉訴房屋滿足“滿五唯一”的要求。應(yīng)該說，買賣雙方對合同解除都有一定的過錯，都應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。（從稅法角度來看，這個過錯只是道德上的，如果真是為了達到滿五唯一條件而離婚，稅法不予過多評價）林淑霞既主張違約金又主張雙倍返還定金，不符合法律規(guī)定，結(jié)合雙方合同履行情況、房屋增值的情況、雙方的過錯程度、合同解除后雙方的損失及獲益情況等因素綜合考慮，法院認為秦蘭鳳應(yīng)返還林淑霞定金2萬元、違約金30.9萬元、居間服務(wù)費損失30900元。（一審法院在買家的訴求基礎(chǔ)上判決打了5折，大智慧?。?/p>
【二審法院觀點及評注】
二審法院認為，雖沒有切實的證據(jù)證實秦蘭鳳曾于合同簽訂時承諾以辦理離婚來滿足“滿五唯一”，但根據(jù)雙方陳述和證據(jù)顯示，秦蘭鳳在合同簽訂后曾有配合辦理相關(guān)手續(xù)以滿足“滿五唯一”條件的初步行為，故本院認定雙方曾就此達成約定。林淑霞與秦蘭鳳均認可明知涉案房屋并不符合“滿五唯一”的條件，之所以在合同中勾選“滿五唯一”是為了在交易中使林淑霞可以少負擔(dān)交易稅費，該約定違反相關(guān)法律規(guī)定應(yīng)為無效。（筆者對此持保留意見，如果賣家簽完合同馬上辦理了離婚手續(xù)，仍然可能滿足滿五唯一的條件，并非必然無效）
二審法院還認為，本案爭議的焦點是秦蘭鳳是否應(yīng)對涉案合同的解除承擔(dān)違約責(zé)任。本院從以下幾個方面予以考慮：首先，林淑霞與秦蘭鳳均認可，因涉案房屋不符合“滿五唯一”條件，而雙方對因此產(chǎn)生的稅費負擔(dān)不能達成一致意見，致使合同無法繼續(xù)履行，并對解除合同達成合意；（此處的表述又替換成了“稅費”，而不提稅種，有點漏洞）其次，根據(jù)雙方當(dāng)事人陳述，增加稅費金額為一萬余元，該數(shù)額相較于房屋價款三百余萬元來說，并非數(shù)額巨大，并因此必然導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)失衡；（漏洞繼續(xù)擴大，增加的“稅費”絕非一萬余元，幾十萬元的個人所得稅差異足以導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)失衡）最后，雙方當(dāng)事人關(guān)于以辦理離婚等行為使涉案房屋滿足“滿五唯一”條件，以達到偷逃稅款目的之約定無效，（用離婚逃稅，也不能說無效吧，稅法對這個問題應(yīng)該持外觀主義）秦蘭鳳不同意實際辦理離婚的行為并無過錯，不因此構(gòu)成違約，亦不應(yīng)因此承擔(dān)違約責(zé)任；（前面二審法院已經(jīng)認定了雙方曾就配合辦理離婚達成約定，此處怎么又認定賣家不構(gòu)成違約了？）據(jù)此，一審法院對上述事實認定有誤，判決秦蘭鳳承擔(dān)違約金及中介費用依據(jù)不足，本院對相應(yīng)判項予以撤銷。
二審法院最終判決：解除合同、退還定金，但賣家不用賠償！
【小結(jié)】
案情很簡單，就是把買賣雙方和房產(chǎn)中介都把是否滿五唯一影響的賣方個人所得稅誤以為買方契稅了，而法官將錯就錯稀里糊涂就給判了。從頭到尾也看不出買家是否請了律師、律師究竟發(fā)揮了什么作用。心疼買家，不懂稅吃大虧。如果有稅務(wù)律師提前介入，就買賣合同進行了涉稅事項審核，就可能避免了后續(xù)爭議。
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