今年上半年,廣州一手商品房成交再創(chuàng)歷史新高,相比之下,辦公市場的表現(xiàn)則顯得平淡。不過,上半年廣州寫字樓供應增加的情況下,整體的空置率卻并沒有因此而攀升,顯示了市場吸納量良好。同時,除了第一商務區(qū)域珠江新城外,琶洲因為眾多電商大鱷的落戶關注度也大幅提升。身為自貿(mào)區(qū)的南沙掛牌滿一周年后也迎來了企業(yè)注冊量的新高。另外,珠江新城和番禺萬博等區(qū)域均有大宗交易出現(xiàn),顯示公司及投資者開始在廣州尋找機會。

供應增加 空置率反微降

據(jù)悉,今年上半年,廣州有三個新甲級寫字樓項目落成,為廣州甲級寫字樓市場增加約21.4萬平方米的供應。不過,受穩(wěn)定經(jīng)濟基本面支撐,廣州甲級寫字樓物業(yè)市場表現(xiàn)活躍,空置率還微降,穩(wěn)定在13%-14%以下的水平。租金方面,來自第一太平戴維斯方面的最新數(shù)據(jù)顯示,第二季度,全市甲級寫字樓環(huán)比略漲0.4%,達到156.7元/平方米/月。國內(nèi)知名企業(yè)、金融服務類企業(yè)構成甲級寫字樓租賃主力。相比之下,跨國企業(yè)租戶則維持謹慎態(tài)度,多數(shù)選擇續(xù)租或遷往成本更低的辦公樓。第一太平戴維斯華南區(qū)高級經(jīng)理何凌指出,雖然上半年出現(xiàn)了P2P金融企業(yè)的退租潮,但對廣州寫字樓市場的影響不大。

同時,高力國際方面認為上半年廣州寫字樓投資市場有所回暖,在核心商務區(qū)珠江新城CBD及新興商務區(qū)番禺均有投資活動公布。包括華夏保險購入保利克洛維十層物業(yè)及攜程購得中鐵諾德中心五層空間,公司及投資者開始在廣州尋求機會。

展望未來,仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖表示,由于跨國企業(yè)需求下滑,加之財富及投資類公司從5月開始注冊受限,預計市場情緒將受到打壓。但來自本地其他行業(yè)的升級與擴張需求相對不受影響,仍將在短期內(nèi)主導租賃活動。預期至年底,全市甲級辦公樓空置率將有所上升,租金增長仍相對乏力。今年下半年,廣州仍將新增約70萬平方米甲級辦公樓供應,供應側的壓力將更為明顯,推升年末空置率從目前的單位數(shù)字至年末15%-17%。盡管如此,由于不少新增辦公樓的預租率理想,2019年全年凈吸納量預計將達50萬-60萬平方米的高位水平。大量新增供應將令全市整體租金在2019年保持平穩(wěn),越秀與天河北甚至可能出現(xiàn)租金下調(diào)壓力。但是,馬煒圖預期,鑒于珠江新城核心區(qū)域將恢復供求平衡,租金得以增長,全市整體租金增長有機會于2019年下半年復蘇。

南沙自貿(mào)區(qū)新注冊企業(yè)飆升

今年上半年,南沙自貿(mào)區(qū)迎來掛牌滿一周年。數(shù)據(jù)顯示,截至今年3月份,南沙區(qū)新增企業(yè)注冊數(shù)量達到了9919家,而寫字樓的售價從2019年的1.5萬-1.6萬元/平方米上升至1.8萬元/平方米。不過相比之下,同一時間段珠海橫琴和深圳前海的新增企業(yè)數(shù)量則分別達到了10605家和58946家。而從辦公物業(yè)的售價看,深圳前海寫字樓均價已經(jīng)超過8萬元/平方米,珠海橫琴則是接近4萬元/平方米。由于自身位置等關系,南沙的物業(yè)價格仍遠遠落后于其他兩個同屬廣東自貿(mào)區(qū)內(nèi)的區(qū)域。

新興區(qū)域琶洲關注度高于金融城

誰將是珠江新城之后,廣州未來接棒的主要商務區(qū)?從今年上半年的情況看,多家專業(yè)機構都表示,琶洲的關注度更高。

第一太平戴維斯方面表示,琶洲作為核心區(qū)域外的較優(yōu)選,問詢度有所增加。整體而言,二手市場售價僅溫和增長,整體資本值環(huán)比漲幅僅1.1%。高力國際也表示,琶洲的新增供應總量將為區(qū)域現(xiàn)有存量的兩倍。定位為電子商務和互聯(lián)網(wǎng)總部區(qū)的琶洲A區(qū)今年發(fā)展勢頭迅猛,阿里巴巴、唯品會、小米、YY、復星、國美等互聯(lián)網(wǎng)巨頭已經(jīng)搶先進駐,將興建集團廣州總部中心。

營改增對廣州寫字樓租金影響不大

今年上半年,影響辦公室市場的一個主要政策就是“營改增”的正式實施,不過,世邦魏理仕指出,在廣州除了極個別業(yè)主以外,大部分樓宇均采用簡易計稅辦法,保持了稅金的穩(wěn)定。而在北京、上海等部分甲級寫字樓空置率低的區(qū)域,出現(xiàn)業(yè)主直接將增加的稅費成本增加到租金中,轉嫁給租戶。