關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)改增稅收政策,《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2019〕36號(hào))、《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第14號(hào),以下簡(jiǎn)稱“14號(hào)公告”)等文件作出了具體規(guī)定。納稅人在實(shí)務(wù)操作中應(yīng)注意三個(gè)問(wèn)題。
14號(hào)公告的適用范圍
納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn),其實(shí)是“納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)”。與這個(gè)概念易混淆的是“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目”。前者的特征是:納稅人轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)是納稅人以直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn);納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬已登記在自己名下。后者的特征是:銷售不動(dòng)產(chǎn)的主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);銷售的不動(dòng)產(chǎn)是自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,即在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋等不動(dòng)產(chǎn)投資建設(shè)并且首次進(jìn)入流通領(lǐng)域、尚未辦理權(quán)屬登記的項(xiàng)目。
只有納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)時(shí),才適用14號(hào)公告的有關(guān)規(guī)定;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,則不適用該公告。但值得注意的是,如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將權(quán)屬已經(jīng)登記在自己名下的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售,則應(yīng)當(dāng)適用14號(hào)公告。
增值稅的納稅地點(diǎn)
營(yíng)改增前,納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)改增后,為保持現(xiàn)行財(cái)政體制基本不變,納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),需要在不動(dòng)產(chǎn)所在地繳納或預(yù)繳稅款。
1.其他個(gè)人
由于個(gè)人中的其他個(gè)人(即自然人)只有居住地,沒(méi)有機(jī)構(gòu)所在地,且其他個(gè)人只有在發(fā)生應(yīng)稅行為時(shí),才需要計(jì)算繳納增值稅,因此,對(duì)于其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),只需在不動(dòng)產(chǎn)所在地繳納稅款就可以,不需要再回居住地申報(bào)繳納。
2.其他個(gè)人以外的納稅人
其他個(gè)人以外的納稅人,都有機(jī)構(gòu)所在地。一方面,如果這些納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),只向不動(dòng)產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而不向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào),那么機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)就不能全面掌握納稅人的經(jīng)營(yíng)行為。另一方面,對(duì)于納稅人自身來(lái)講,只有將其轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù)與其他業(yè)務(wù)合并在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅,才可以完整地核算全部業(yè)務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額,準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)繳稅款。因此,14號(hào)公告第三條、第四條和第五條規(guī)定:其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。同時(shí),第九條規(guī)定:“納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款,可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減,抵減不完的,結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減”。
增值稅的計(jì)稅方法
增值稅計(jì)稅方法分為一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法兩種。一般來(lái)說(shuō),一般納稅人適用一般計(jì)稅方法,小規(guī)模納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。但是,營(yíng)改增之后,如果一般納稅人轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)是營(yíng)改增之前取得的,那么由于該不動(dòng)產(chǎn)在取得時(shí)不能取得增值稅專用發(fā)票,所以無(wú)進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。因此,一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2019年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn),既可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅,也可以選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅方法的適用范圍,概括起來(lái)有三點(diǎn):一是一般計(jì)稅方法僅適用于一般納稅人;二是一般納稅人轉(zhuǎn)讓營(yíng)改增之前取得的不動(dòng)產(chǎn),可以在兩種計(jì)稅方法中選擇一種適用;三是小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。
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